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이대호 변호사의 돈이 되는 법률이야기 | (1) 인도네시아에서 부동산 구입과 투자

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작성자 편집부 작성일18-07-06 11:31 조회2,085회 댓글2건

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<이대호 변호사의 돈이 되는 법률이야기 1>
 
인도네시아에서 부동산 구입과 투자 
 
 
인도네시아에서 거주하는 한국인들이 투자 등의 목적으로 관심을 갖는 부동산에는 토지와 주택이 있다. 인도네시아 법에 의하여 설립된 법인이 아닌 자연인 한국인은 외국인인데, 이경우 외국인으로서 토지와 주택에 대해 투자 등을 목적으로 토지와 주택에 대한 소유권을 취득하는 것이 가능할까? 만약, 가능하다면 어떠한 요건을 갖추고 있어야 할까?
 
우선, 토지에 대하여 살펴보도록 하자. 
인도네시아 토지제도는 대한민국의 토지제도보다 더욱 복잡하게 느껴지는 것이 사실이다. 우리 법의 개념과 일대일로 부합하지 않는 권리가 있기 때문에 더욱 그렇게 느낄 수밖에 없다. 반대로, 인도네시아 토지제도만을 보아 온 인도네시아인이 한국의 토지에 관한 권리를 알게 된다면, 우리가 느끼는 것과 동일하게 복잡하고 어렵다는 감정을 느낄 것이다.
 
인도네시아 토지기본법(UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 5 TAHUN 1960 TENTANG PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRIA, 이하“토지기본법”)에 따르면, 인도네시아의 부동산 중 토지에 관한 권리는 소유권(Hak Milik), 경작권(Hak Guna Usaha), 건축권(Hak Guna Bangunan), 사용권(Hak Pakai), 임대권(Hak Sewa)등을 포함하여 총 8가지 정도라고 볼 수 있다. 위 8가지의 권리 중에서 투자와 관련하여 관심이 가는 권리는 소유권이다. 

현행 인도네시아 법제상 외국인 개인이 토지소유권을 취득할 수 있을까? 만약, 외국인 개인명의로 토지소유권을 취득하는 것이 법률상 허용되지 않는다면, 자신이 인도네시아 주식회사법에 따라 외자투자(PMA) 회사를 설립하고, 그 회사명의로 토지소유권을 취득하는 방법은 없을까?
 
인도네시아 토지기본법에 따르면, 토지소유권의 경우에는 인도네시아 국적을 보유한 개인(WNI)만이 보유할 수 있는 것이 원칙이고, 예외적으로 정부가 지정하는 특정한 단체만이 소유권을 취득할 수 있을 뿐이다. 정부가 행정부령을 제정하여 지정한 단체의 대표적인 예가 인도네시아 중앙은행 (Bank Indonesia)이다. 

결론적으로 이야기하면, 안타깝게도 한국인이 개인의 자격에서 또는 자신이 설립한 주식회사의 명의로 인도네시아에 있는 토지소유권을 취득하는 것은 법률상 불가능하다. 인도네시아 국적자 명의를 빌려 토지소유권을 확보하는 등의 방법은 위험성이 상존하므로 투자의 방법으로는 적절하지 않을 뿐만 아니라 법을 위배하는 것이라는 점을 주의하여야 한다.
 
참고로, 인도네시아 법에 따라 설립된 외자투자주식회사는 인도네시아 법에 의하여 설립된 법인이기 때문에 토지와 관련된 권리 중 경작권, 건축권, 사용권을 취득할 수는 있다.
 
다음으로, 주택에 대하여 살펴보도록 하자. 
외국인이 개인의 지위에서 거주할 공간, 즉, 주택에 대한 소유권 등의 권리를 취득할 수 있는지 여부가 인도네시아에 거주하는 외국인의 관심사 중의 하나이다. 자카르타에서 2~3년만 거주한다고 가정하더라도, 그 거주 기간동안 임대료를 지불하는 것은 지출이라는 측면에서 아깝다는 생각이 들 수 있다. 이뿐만 아니라 주택을 소유하게 되면 경제상황 등에 따라 주택 가격 상승에 따른 차익도 노려 볼 수 있으니 사실 외국인에게 주택 취득은 매력적인 투자대상이 라고 할 수 있다. 

인도네시아 정부는 외국인의 주택 취득과 관련된 사항을 행정부령(우리 법의 대통령령에 해당함을 주의) 및 장관령(우리 법의 시행규칙과 유사함을 주의)에 의하여 규율하여 오고 있다.
 
외국인의 주택 취득과 관련된 사항은 2015년이 되기 전까지 1996년에 제정된 행정부령과 같은 해에 제정된 대통령령에 의하여 규율되어 왔다. 그러다가 조코위 정부 이후 외국인의 주택 취득에 관한 기존의 제한을 조금 더 완화하기로 정책 방향을 결정하였고, 그에 따라 인도네시아 정부는「인도네시아에 거주하는 외국인에 의한 주택 보유에 관한 행정부령 2015년 제103호(이하“행정 부령 2015년 제103호”)」를 마련하여 외국인의 주택 취득에 관한 문호를 개방하였다. 그 결과 기존 행정부령 1996년제 41호는 폐지되었다.
 
행정부령 2015년 제103호에서는 외국인의 주택 취득과 관련된 그 내용, 방법, 취득의 대상 등에 관한 구체적인 사항을 다시 장관령에 위임하고 있었고, 그에 따라 2016년「인도네시아에 거주하는 외국인에 의한 주택 보유와 관련된 권리의 제공, 이전 또는 양도에 관한 장관령 2016년 제13호(이하“장관령 2016년 제13호”)」가 마련됨으로써 외국인의 주택 취득과 관련된 일련의 법제도가 정비되기에 이르렀다. 참고로 위 장관령 2016년제 13호의 제정과 함께 구 장관령 1996년제 7호는 폐지되었다. 
 
한편, 어떠한 외국인이 주택을 취득할 수 있는 자격을 가지고 있을까?
 
행정부령 2015년 제103호에 따르면, “외국인(Orang Asing)”이란 인도네시아에 주소를 둔 외국인을 의미하는 것으로써 인도네시아 국적자가 아니면서 인도네시아에 유익을 제공하는 존재이고, 인도네시아에서 사업을 수행하거나 근로자로서 일하거나 또는 투자를 하는 사람을 의미한다.
 
인도네시아에 거주허가를 받지 아니하고 일시적인 관광, 친족방문 등의 목적으로 인도네시아에서 체류 중인 외국인은 인도네시아내에 존재하는 주택에 대한 권리를 취득할 수 있는 외국인에는 해당되지 아니한다. 따라서 일시적인 관광, 친족방문 등의 목적으로 인도네시아에서 체류 중인 외국인은 주택과 관련된 권리를 취득할 수 없다. 즉, 적어도 제한적 거주허가( ITAS, Izin Tinggal Terbatas) 이상의 요건을 갖추고 있는 외국인어어야 주택을 취득할 수 있는 것이다.
 
위와 같이 거주허가를 득한 외국인은 어떠한 종류의 주택을 취득할 수 있을까? 
 
존재하는 주택의 형태와 종류도 다양하지만, 행정부령 2015년 제103호에 따르면 외국인이 취득할 수 있는 주택의 대상을 단독주택과 아파트(엄밀한 인도네시아 법률상 용어로는 개별집합주택임)로 한정하여 두었다. 
위와 같이 단독주택이거나 아파트이기만 하면 그 어느 경우에나 모두 외국인이 취득할 수 있는 것일까? 
 
우리 법의 경우와 마찬가지로 인도네시아 법에 의하더라도 주택과 토지는 별개의 부동산으로써 별개의 권리 객체로 취급되는데, 앞서 토지에 관한 부분에서 살펴본 바와 같이 인도네시아인이 아닌 외국인 개인은 결코 토지소유권을 취득할 수 없다. 이러한 점을 감안하여, 인도네시아 정부는 외국인이 취득할 수 있는 대상인 단독주택과 아파트를 다시 한번 한정하여 두었다.
 
즉, 장관령 2016년 제13호에의 하면, i) 단독주택의 경우 국유토지, 관리권 토지, 소유권 토지에 설정된 사용권에 근거하여 건축된 단독주택만이 외국인이 취득할 수 있는 대상이 되고, ii) 아파트의 경우 국유토지, 관리권 토지에 설정된 사용권 근거하여 건축된 아파트만이 거래의 대상이 되는 것으로 규정하고 있다. 국유토지, 관리권 토지 위에 토지 사용권을 설정한 후, 그 사용권이 설정된 토지 위에 건축된 아파트만이 외국이 취득할 수 있는 거래의 대상인 것이다. 매우 한정적이라고 볼 수밖에 없다. 
 
그렇다면, 이제 단독주택과 아파트에 대하여 어떠한 권리를 취득할 수 있을까?  당연히 소유권을 취득하는 것이라고 생각한다면 오산이라고 할 수 있다.
행정부령 2015년 제103호에 따르면, 외국인이 취득할 수 있는 주택에 대한 권리의 내용은 단독주택의 경우와 아파트의 경우가 다르다. 
 
단독주택의 경우, 외국인은 소유권(Hak Milik)이 아니라 사용권을 취득할 수 있을 뿐이다. 주의하자, 소유권이 아니라 사용권(Hak Pakai)이다. 아파트의 경우, 다행스럽게도(?) 소유권을 취득할 수 있다. 
 
돈이 좀 부족해도 크게 투자를 마음먹고 단독주택과 아파트를 사고 싶은데, 가격과 상관없이 단독주택과 아파트를 살 수 있을까?
 
안타깝게도 인도네시아 주택 취득 제도에 따르면, 금액에 따른 진입장벽이 존재한다. 장관령 2016년 제13호에서는 외국인의 주택 취득과 관련하여, 최소 취득가액에 관한 요건을 마련하여 그 최소 취득가액 이상의 금액에 해당하는 단독주택이나 아파트만을 취득할 수 있도록 규정하고 있다. 

위 최소 취득가액도 각 지역별로 달리 규정되어있다. 단독주택의 경우, 자카르타에서는 최소 100억 루피아 이상이어야 하고, 발리의 경우 최소 30억 루피아 이상 이어야 한다. 아파트의 경우, 자카르타에서는 최소 50억 루피아 이상이어야 하고, 발리의 경우 최소 20억 루피아 이상 이어야 한다.
 
위 요건을 모두 충족하는 입지 좋은 곳의 단독주택과 아파트를 구입하려고 하더라도, 하나 더 점검해야 할 문제가 있다. 장관령 2016년 제13호에서는 외국인이 주택을 취득하고자 하는 경우, 당해 건물의 건축 후 최초의 신규 취득 시에만 취득이 가능한 것으로 규정하고 있다. 그리고, 이미 한번 거래가 되었던 중고 단독주택이나 아파트의 경우에는 외국인이 취득할 수 있는 주택의 대상에서 제외되어있다.
 
위 장관령을 다시 해석하여 보면, 외국인은 최초의 신규거래가 아닌 주택을 취득할 수 없으므로, 최초의 신규거래로 주택을 취득하고 있는 외국인은 당해 주택을 다른 외국인에게 매도하고자 하여도 매도할 수 없고, 거래 상대방인 외국인은 그 주택을 매수할 수 없는 것이다. 즉, 최초의 신규거래로 주택을 취득하고 있는 외국인은 나중에 그 주택을 매도하고자 하는 경우, 외국인이 아닌 인도네시아 국적자 개인 또는 인도네시아 법에 의하여 설립된 주식회사 등에 매도를 할 수밖에 없는 것이다.
 
위와 같이 인도네시아 법령에 따르면, 외국인이 주택을 취득할 수 있는 요건을 상당히 까다롭게 마련하여 두었기 때문에 실제로 외국인인 개인이 위 법령 상의 요건을 모두 충족하는 주택을 구입하는 것은 쉽지 않은 것이 사실이다. 또한, 여러 제한요소로 인하여 주택을 구입하기 어렵다는 점을 감안하면, 외국인 개인이 주택을 투자의 대상으로 삼기에는 주택이 투자로서의 매력이 상대적으로 떨어지는 측면이 있는 것도 역시 사실이다. 

그러나 인도네시아 정부에서는 점진적으로 외국인의 투자에 대한 문호를 넓혀 왔다는 점에서 중장기적으로 외국인의 주택 취득에 관한 진입장벽 역시 점차적으로 낮아질 것으로 기대되고, 투자대상으로서의 매력도 갖추어질 것이라고 희망하여 본다. 비록, 위와 같이 일정 부분 진입장벽이 있다고 하더라도, 집합투자기구와 같은 간접투자수단도 있으므로 투자의 측면에서 본다면 인도네시아 부동산 시장을 그리 부정적으로 보아야 할 이유는 없는 것으로 보인다.
 
(사진=자카르타경제신문 제공)
 
*이대호 변호사 / 2012년도 변호사 시험 1회 합격하여  법무법인(유) 화우부동산건설팀 소속 변호사로 있으며  주된 업무분야는 부동산, 건설,부동산 금융이다. 현재 자카르타 UPH Law school 대학에서 유학 중이다.
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