인도네시아 주택 적체 문제 해결 방안: 수요 측면 정책의 필요성 > 경제∙비즈니스

서부자바 브까시 주택 단지(사진=자카르타경제신문/Aditya)

 

** 본 내용은 자카르타포스트 5월 14일자에 게재된 만디리 은행의 선임 산업 및 지역 분석가 Mamay Sukaesih의 의견입니다

 

주택에 대한 수요는 지난 수십 년 동안 꾸준히 증가해 왔다. 인도네시아 통계청의 2024년 국가사회경제조사(Susenas)에 따르면 주택 수요와 기존 주택 소유 사이의 격차를 측정하는 주택 미분양 현상이 작년에 980만 채에 달했다.

 

매년 가구 수는 증가하고 있지만 주택을 구입할 여력이 있는 가구는 일부에 불과하기 때문에 이 적체 물량은 계속 늘어날 것으로 예상된다.

 

쁘라보워 수비안또 대통령의 주요 국가전략 프로그램 중 하나인 주택 300만호 건설 프로그램은 인도네시아의 주택 적체 문제를 해결하는 것을 목표로 한다.

 

이전 조코 위도도 대통령 정부에서는 주택 문제를 해결하기 위해 주택 100만호 프로그램과 주택금융 유동성 대출(FLPP) 및 부가가치세(VAT) 인센티브로 알려진 보조금 모기지 금융 제도와 같은 자체 프로그램을 도입했다.

 

그러나 이러한 이전 프로그램은 인도네시아의 주택 적체 물량을 해소하는 데는 제한적이었던 것으로  보인다.

100만 호 주택 프로그램에서는 2015~2019년 기간 동안 290,300호, 2019~2024년 기간 동안 943,100호의 주택금융 유동성 대출(FLPP)이 실현되는 데 그쳤다. 이는 상당한 과제가 남아 있음을 시사하며, 보다 목표가 분명하고 포괄적인 주택 정책의 혁신이 필요하다.

정부의 주택 프로그램은 주로 공급 측면에 초점을 맞추고 있는 것으로 보인다. 주택 미분양은 주택 시장의 수요와 공급의 불균형을 반영하므로 이를 해결하려면 양쪽의 기여 요인을 철저히 고려해야 한다.

 

공급 측면의 주요 과제는 개발업체들이 일반적으로 수익률이 낮은 중저가 주택 부문에 관심이 적다는 점이다. 또한 주택 건설에는 소비자의 선호도와 관심사에 맞는 저렴한 가격과 주택이 포함되어야 한다.

 

한편, 수요 측면의 주요 과제는 저소득층의 구매력이 약하다는 점이다.

 

만디리 은행은 300만호 주택 프로그램을 포함하여 현재까지 대부분의 정부 프로그램이 가능한 한 많은 신규 주택 건설을 강조하는 공급 측면에 주로 초점을 맞추고 있음을 관찰했다. 따라서 정부 이니셔티브는 주택 적체량을 줄이기 위해 공급과 수요 측면을 동시에 해결해야 한다.

2024년 국가사회경제조사(Susenas) 데이터에 따르면, 무주택 가구의 84%가 저소득층(MBR)에 속하며, 월 평균 가계 지출이 750만 루피아 미만이다. 이러한 가구는 적정 가격으로 적절한 주택을 마련하는 데 어려움을 겪고 있다.

매년 주택 가격이 상승하는 반면, 저소득층의 실질 소득은 상대적으로 정체되어 있어 이러한 상황은 더욱 악화되고 있다. 또한 저소득층 가구는 안정적인 일자리를 확보한 후에 주택을 구입하려는 경향이 더 강한 것으로 나타났다.

 

또한 같은 데이터에 따르면 주택을 소유하지 않은 가구 중 비공식 부문에서 일하는 비율이 전체의 44%로 상당수를 차지한다.

 

한편, 모기지 대출은 일반적으로 은행 부문을 통해 제공되는데, 대출자는 안정적이거나 정기적인 소득이 있어야 함을 의미한다. 따라서 정기적인 소득이 없는 가구는 주택금융 유동성 대출(FLPP)과 같은 보조금 지원 금융 제도를 이용하는 데 어려움을 겪는다.

 

구매력 외에도 주택 적체 현상의 다른 요인으로는 열악한 주택 품질, 외진 위치, 소비자 선호도와의 불일치 등이 있다.

 

많은 보조금 지원 주택 프로젝트가 사람들이 일하는 곳에서 멀리 떨어진 곳에 지어지고 인프라와 시설이 제대로 갖춰지지 않아 잠재적 구매자에게 매력적이지 않은 경우가 많다.

 

만디리 은행은 정부가 주택 적체 문제를 해결하기 위해 과감하고 혁신적인 대책을 도입해야 한다고 제안했다. 즉, 주택 300만호 공급 프로그램은 주택 수요를 촉진하는 정책을 도입해야 한다.

 

주택 부문의 수요를 촉진하기 위해 몇 가지 주택 정책을 시행할 수 있다.

 

첫째, 주택 공급은 잠재적 구매자의 재정 능력에 맞춰 조정해야 한다. 주택금융 유동성 대출(FLPP) 제도에 따른 고정금리 5%, 모기지 만기 15년, 부채상환비율(DSR) 30%, 계약금 0%를 가정하여 각 지출 분위별 가구의 주택 구입 능력을 추정하는 시뮬레이션을 실시했다.

 

무주택 가구 중 가장 많은 수가 4~8분위에 속하며, 월 평균 지출액은 370만 루피아~ 750만 루피아다. 만디리 은행은 보조금 지원 주택 제공은 평균 지출이 500만~750만 루피아인 6~8분위 가구에 우선순위를 두어야 한다고 생각한다.

 

이 지출 수준에서 저렴한 주택의 가격은 1억 9천만 루피아에서 2억 8천만 루피아 사이다. 그러나 이 분위에 속하는 모든 가구가 고정 소득이 있는 것은 아니기 때문에 기존 은행권 이외의 특별 신용제도가 필요하다.

 

둘째, 정부는 비공식 근로자가 부동산 구매 자금을 조달할 수 있도록 전통적인 은행 대출 이외의 금융 제도를 마련하는 것을 고려해야 한다. 예를 들어 싱가포르의 주택개발청(HDB)은 공공주택 당국의 역할 외에도 모기지 대출 관으로서 기존 은행에 비해 더 낮은 이자율과 유연한 요건으로 주택 대출을 제공한다.

 

셋째, 정부의 주택 공급은 소비자 선호도에 부합해야 한다. 

2024년 국가사회경제조사(Susenas) 데이터에 따르면 부동산을 소유하지 않은 가구주 대부분은 31세에서 45세 사이로 밀레니얼 세대에 속하는 연령대다. 따라서 신규 주택 개발의 설계와 위치는 밀레니얼 세대의 선호도를 반영해야 한다.

 

부동산 마켓플레이스인 루마123(Rumah123.com)의 설문조사에 따르면 밀레니얼 세대가 부동산을 선택할 때 가장 중요하게 생각하는 요소는 위치와 가격이다.

 

따라서 정부는 보조금 지원 주택 개발의 접근성과 전략적 위치를 고려하여 관심을 끌어야 한다. 이상적인 주택 부지는 경제 활동 중심지와 연결되고 적절한 인프라가 지원되어야 한다.

 

또한, 장기적이고 저렴한 임대 주택 프로그램을 제공하기 위한 또 다른 정책 옵션을 고려할 것을 정부에 제안한다. 이 이니셔티브는 아직 주택을 구입하지 못한 개인과 가족을 지원하는 것을 목표로 해야 한다.

 

특히 월 평균 지출이 370만~430만 루피아로 4~5분위에 속하는 무주택 가구 또는 토지 공급이 제한적이고 가격이 매우 높은 도시 지역에 거주하는 가구를 위해 도입할 수 있다. 이를 통해 정부는 저소득층에게 저렴한 임대료로 주택을 제공할 수 있다.

 

결론적으로, 주택 적체 문제를 해결하기 위한 정부 프로그램은 결코 쉬운 일이 아니다. 만디리 은행의 분석은 공급 측면뿐만 아니라 수요 측면을 다루는 보다 균형 잡힌 정책 접근 방식을 채택하는 것이 중요하다는 점을 강조한다.

 

저소득층의 구매력을 높이고, 소득 대비 주택 가격을 적정 수준으로 유지하며, 저소득층의 재정 상황에 맞는 맞춤형 금융 지원 제도를 개발하는 것이 핵심 과제다. [자카르타포스트/자카르타경제신문]