2025년 주택 부문에 대한 부가가치세 인센티브는 얼마나 효과적일까? > 경제∙비즈니스

서부자바 브까시 지역의 주택단지(사진=자카르타경제신문/Aditya)

** 본 내용은 자카르타포스트 12월 16일자에 게재된 만디리 은행의 산업 및 지역 분석가 Mamay Sukaesih의 의견입니다.

 

인도네시아 정부는 2025년에 부동산 부문을 지원하기 위해 다양한 재정 인센티브 정책을 도입했는데, 그 중 하나는 주택 구매자가 지불해야 하는 부가가치세(VAT)를 정부가 대신 부담하는 것이다.

 

그러나 올해 부가가치세 인센티브 정책의 영향은 모기지 성장을 촉진하는 데 기대만큼 효과적이지 못했던 것으로 보인다. 이러한 결과는 부가가치세 인센티브 정책이 처음 시행되어 모기지 성장을 촉진하는 데 효과적이었던 2021년과 대조적이다.

 

2021년과 2025년에 부가가치세 인센티브가 불균등한 결과를 가져온 이유는 무엇일까? 그리고 여전히 부동산 부문을 의미 있게 지원할 모멘텀이 있을까?

 

2021년 4월부터 12월까지 시행된 정부 주도의 부동산 부가가치세 정책은 두 가지 제도로 구성되었다.

 

첫 번째 제도는 최대 20억 루피아에 달하는 토지 주택과 아파트에 대해 100% 부가가치세 면제를 제공했고, 두 번째 제도는 20억 루피아~ 50억 루피아 사이의 주택에 대해 50% 부가가치세 면제를 제공했다. 이 정책에 따라 적격 부동산 구매에 대한 부가가치세는 전액 또는 일부를 정부가 부담했다.

 

부가가치세 인센티브는 신규 주택 판매뿐만 아니라 전반적인 모기지 및 아파트 대출 증가에도 효과적이었다.

 

인도네시아 부동산협회(REI)의 데이터에 따르면, 2021년 상업용 주택 판매는 73,518채로 2020년 대비 223.6% 급증했다. 또한, 2021년 총 모기지 및 아파트 대출 증가율은 전년 대비 9.8%로 2020년의 3.4%보다 높아졌다.

 

올해 부가가치세 인센티브 정책이 재개되어 50억 루피아 미만 주택에 대해 20억 루피아의 과세표준까지 100% 면제를 적용했다.

 

그럼에도 불구하고 이 정책은 주택 부문을 지원하는 데 기대만큼 효과적이지 못했던 것으로 보인다. 이는 총 모기지 및 아파트 대출 증가율이 2024년 10월 전년동기대비 10.2%에서 2025년 10월 전년 동기 대비 6.8%로 둔화된 데서 나타난다.

 

인도네시아 주택 구매의 약 70%가 모기지 및 아파트 대출 제도를 통해 자금을 조달한다는 점을 고려할 때 모기지 대출은 주택 부문 성과를 가늠할 수 있는 신뢰할 만한 지표라 할 수 있다.

 

2021년과 2025년의 부가가치세 인센티브 정책의 효과 차이는 경제 상황과 가계, 개발업체, 은행을 포함한 주요 시장 참여자들의 반응에 따른 것이다.

 

2021년 초기 시행 당시 부동산 부문은 코로나19 팬데믹 이후 상당한 잠재 수요를 경험하고 있었다. 그 결과 부가가치세 인센티브로 실효 가격이 낮아지자 가계는 주택 구매를 적극 고려하게 됐다.

 

동시에 은행들은 풍부한 유동성, 낮은 주택담보대출 부실채권(NPL) 비율, 팬데믹 이후 경기 회복에 힘입어 공격적으로 대응했다. 개발업체들 또한 팬데믹 기간 동안 누적된 즉시 입주 가능한 주택 재고를 줄이기 위해 '부가가치세 면제' 캠페인을 적극적으로 추진했다.

 

2025년에는 상황이 많이 달랐다. 경제는 보다 정상화된 단계에 접어들었지만, 불확실성이 커지고 구매력이 약화되는 상황이 됐다.

 

그 결과 가계는 가격과 계약금뿐만 아니라 월 할부금까지 감당할 만한지를 고려하며 주택 구매에 더욱 신중해졌다. 개발업체들은 건설 비용 상승에 따른 마진을 보호하기 위해 가격을 조정하고 부가가치세 인센티브 혜택의 일부를 내부적으로 흡수하는 경향이 있었다.

 

한편, 주택 부문 부실채권(NPL) 비율이 2024년 10월 2.51%에서 2025년 10월 3.22%로 증가함에 따라 은행들은 자산 건전성을 유지하기 위해 모기지 및 아파트 대출 연장에 더욱 신중해졌다.

 

2021년과 2025년의 부가가치세 인센티브 정책의 효과 차이는 세금 인센티브가 기존 경제 상황에 따라 좌우된다는 것을 보여준다. 2025년에는 부동산 부문이 주택 가격 뿐 아니라 할부금 상환 능력, 가계 소득 안정성, 담보 위험 등 다양한 문제에 부딪히게 된다. 따라서 향후 부가가치세 인센티브 정책은 주택 시장을 효과적으로 지원하기 위한 추가 조치로 보완될 필요가 있다.

 

앞으로 부동산 부문을 활성화하기 위한 전략은 주택 가격에만 집중하기보다는 할부 구매력을 우선시해야 한다.

 

정부는 주택금융유동성대출(FLPP)과 유사하지만 중산층 가구에 대해 더 큰 유연성을 부여하거나 첫 3년 동안 모기지 할부를 보조하는 등 FLPP를 확대 시행하는 방안을 고려할 수 있다. 이 접근 방식은 저소득층 가구를 대상으로 대출 만기까지 고정 5%의 이자율을 제공하는 현재의 FLPP 제도와는 다르다.

 

위에서 제안한 방안은 주택금융유동성대출(FLPP) 자격이 안되지만 상업용 모기지 금리를 완전히 감당할 수 없는 중산층 가구를 위해 설계될 수 있다. 중요한 것은 재정 지속 가능성을 보장하기 위해 확장된 FLPP에서 주택 가격 상한선을 명확하게 정의해야 한다는 점이다.

 

할부 상환 능력 향상 외에도 담보 위험을 줄이기 위한 정책은 은행이 주택 신용을 확대하도록 장려하는 데 필요하다.

 

대출자의 상환 능력 외에도 토지 및 건물 법적 불확실성과 같은 담보와 관련된 문제는 종종 모기지 대출을 제약한다. 이로 인해 은행은 주택 대출 제공에 보다 신중한 태도를 취하게 된다. 따라서 담보의 법적 확실성을 강화하는 것은 담보 위험을 낮추는 데 필수적이다.

 

정부는 법적 분쟁, 서류 미비 및 자산 실행의 어려움을 포괄하는 제한된 담보 위험 보증 제도를 도입할 수 있다. 이러한 제도는 은행 입장에서 신용 및 담보 위험 비용을 보다 예측 가능하고 관리 가능하게 만들어 건전성 기준을 훼손하지 않으면서 모기지 대출을 장려하는 데 도움이 될 것이다.

 

결론적으로 2021년과 2025년의 부가가치세 인센티브 정책의 효과 차이는 재정 인센티브가 경제 상황에 따라 크게 좌우된다는 것을 보여준다. 따라서 부가가치세 인센티브 정책은 보완적인 정책의 지원이 필요하다.

 

앞으로 부동산 정책은 가격 적정성뿐만 아니라 할부금 부담 능력과 담보 위험 관리도 다루어야 한다. 잘 타겟팅되고 통합된 재정 및 통화 정책 조정은 부동산 부문을 활성화하고 더 강력한 경제 성장을 지원하는 데 효과적일 것이다. [자카르타포스트/자카르타경제신문]