자카르타 고층 주택시장 침체…토지형 주택은 ‘견조’ > 경제∙비즈니스

남부 자타르타 주택가 전경(사진=자카르타경제신문)

어려운 시장 환경과 가격 정체 속에서 자카르타 고층 주택 시장의 판매 실적은 부진한 가운데, 인도네시아 소비자들은 여전히 단독 주택을 선호하는 경향을 보이고 있다.

글로벌 부동산 컨설팅사 JLL(Jones Lang LaSalle)인도네시아가 발표한 최근 보고서에 따르면, 지난해 자카르타 광역권 내 단독/저층 주택(landed housing) 누적 판매율은 88%를 기록했다. 이는 시장에서 공급 물량이 얼마나 빠르게 흡수되는지를 보여주는 지표다. 반면 같은 기간 아파트·콘도미니엄(condominium) 부문은 56%에 그치며 상대적으로 저조한 성적을 보였다.

특히 자카르타 콘도 시장은 2025년 4분기 들어 전 분기 대비 판매 실적이 감소하며 연중 최저 수준으로 떨어졌다. JLL 인도네시아 리서치 책임자인 제임스 테일러는 12일 자카르타에서 열린 기자회견에서, 수도권의 신규 콘도 분양 및 판매량이 최근 10년간 하락세를 이어왔다고 설명했다.

JLL 보고서에 따르면, 지난해 3분기에는 신규 고층 주거 프로젝트가 단 한 건만 출시됐으며, 개발업체들은 신규 분양보다는 기존 재고 판매에 집중하는 모습을 보였다. 4분기 가격 정체는 개발업체들이 구매자 유치를 위해 안정적인 가격 정책을 유지하면서 위축된 시장 상황을 반영한다.

다만 테일러는 특정 수요층을 겨냥한 개발사업, 최적의 입지, 합리적인 가격을 갖춘 경우 여전히 기회가 존재한다고 평가했다.

JLL의 전략 컨설팅 부문을 이끄는 밀다 아비딘은 대중교통 허브나 주요 업무·상업지구 인근 등 입지가 우수한 고층 주거 단지는 여전히 “상당히 좋은” 판매 실적을 기록했다고 지적했다.

경쟁사인 콜리어스 인도네시아(Colliers Indonesia)의 보고서도 비슷한 흐름을 보여준다. 지난해 자카르타의 신규 아파트 공급은 크게 감소했다. 2025년 자카르타 주거용 공급량에 추가된 신규 아파트는 약 2,200채로, 2024년 시장에 진입한 약 4,000채 대비 약 45% 감소했다. 일부 개발사들이 준공 시점을 2025년에서 2026년으로 연기한 영향이다.

판매 실적도 장기 하락세다. 2016년 8,867가구가 팔렸던 것과 비교하면 최근 수년간 급감했다. 2022년 1,389가구로 소폭 반등했으나, 2023년 1,375가구로 다시 줄었고 2024년에는 688가구까지 떨어졌다. 정부가 시행한 주택 구입 부가가치세(VAT) 인센티브도 시장 활성화에는 큰 효과를 내지 못한 것으로 분석된다.

반면 자카르타 광역권의 단독주택 시장은 비교적 안정적인 수요를 유지했다. JLL은 신규 공급과 수요 간 균형이 건전한 수준을 보이고 있다고 평가했다. 밀다는 서부자바 보고르 지역에서는 인도네시아-일본 합작 형태로 150헥타르 규모의 신도시 개발이 추진되는 점을 언급하며 이 분야에 대한 개발사들의 관심이 이어질 것으로 전망했다.

또한 단독주택 시장의 수요가 더 저렴한 옵션으로 이동했으며, 중저가 주택을 중심으로 판매 증가가 나타났으며, 그 뒤를 중간 가격대가 잇고 있다고 설명했다. 주택 구매에 대한 세제 혜택과 기준금리가 4.75%로 인하되는 등 개선된 시장 환경이 단독주택 시장에서 최종 구매자들에게 유리하게 작용했다고 덧붙였다. [자카르타포스트/자카르타경제신문]