발리 부동산에 외국인 자금 몰린다…연 17% 수익률 내세워 투자 유치 > 경제∙비즈니스

발리 우붓 시장(사진=자카르타경제신문)

인도네시아 발리 부동산 시장에 외국인 투자자들이 몰리면서 일부 개발업체들이 연 17%에 달하는 수익률을 내세워 투자자를 유치하고 있다. 관광산업 회복과 원격근무 확산, 지정학적 불확실성 등이 발리 부동산 투자 수요를 끌어올리고 있지만, 정부의 규제 강화와 공급 과잉 우려도 커지고 있다.

6일 자카르타포스트에 따르면, 발리 부동산 중개업체 아일라 프로퍼티(Ayla Property)의 자크 쿠레시 부사장은 최근 외국인 투자자 구성이 크게 다양해졌다고 설명했다. "이제는 디지털 노마드나 호주인뿐 아니라 고액 자산가들도 발리를 투자처로 주목하고 있다"며 러시아, 우크라이나, 유럽 출신 투자자 유입이 크게 늘었다고 밝혔다.

그는 일부 글로벌 투자자들이 두바이와 태국 등 기존 투자처를 재검토하는 가운데 발리가 상대적으로 진입 장벽이 낮고 비용 부담이 적은 투자시장으로 평가받고 있다고 설명했다. 이에 맞춰 개발업체들도 외국인 수요에 맞는 설계와 임대 관리 서비스, 투자 상품을 적극적으로 내놓고 있다.

투자 열풍은 주로 단기 임대 시장에 집중되고 있다. 개발업체들은 숙박 점유율과 객실 단가를 기준으로 수익률을 예측한다. 아일라 프로퍼티가 600여 개 이상의 매물을 분석한 결과 누사두아와 우붓 지역이 가장 높은 예상 수익률을 보였다. 반면 스미냑과 쁘레레난 등 기존 인기 관광지의 경우 부동산 가격이 높아 상대적으로 수익률은 낮은 것으로 나타났다.

또한 개발업체의 80% 이상이 암호화폐 결제를 허용하고 있으며, 장기 임대권과 법인 소유 방식도 빠르게 확산되고 있다. 대부분의 업체들은 건설부터 임대 관리까지 일괄 서비스를 제공해 투자자들이 에어비앤비(Airbnb) 등 플랫폼을 통해 손쉽게 임대 수익을 올릴 수 있도록 하고 있다.

발리 단기 숙박 시장 규모도 상당하다. 에어비앤비와 옥스퍼드 이코노믹스가 발표한 2025년 보고서에 따르면 에어비앤비를 중심으로 한 발리의 단기 숙박 공유경제는 2024년 인도네시아 국내총생산(GDP)에 약 17조5천억 루피아를 기여한 것으로 추산됐다.

하지만 이러한 투자 열기는 정부 규제 강화와 충돌하고 있다. 발리 주정부는 지난 2월 농지 전용을 제한하고 외국인의 부동산 소유 제한을 우회하기 위해 활용돼 온 명의신탁(현지인 명의를 빌려 외국인이 실질적으로 소유) 방식의 소유 구조를 금지하는 지방정부 규정 제4호를 시행했다.

관광부도 숙박업체들에 대해 지난 5월 31일까지 영업 허가를 취득하도록 요구했지만, 현장에서는 여전히 미허가 숙소가 적지 않은 것으로 알려졌다.

쿠레시 부사장은 최근 정부가 불법·편법적인 부동산 소유 구조에 대한 단속을 강화하면서, 외국인 투자자들이 현지인 명의를 빌리는 방식 대신 외국인 투자법인(PT PMA) 설립 등 합법적인 투자 구조를 선택하는 사례가 늘고 있다고 말했다. "규제가 강화된다고 해서 투자자들이 두려워할 필요는 없으며, 적법하게 운영된다면 오히려 성숙한 투자자들에게는 긍정적인 신호가 될 것"이라고 말했다.

부동산 컨설팅업체 콜리어스 인도네시아(Colliers Indonesia)의 모니카 쿠스노바그릴 자문서비스 책임자는 임대 수익을 목적으로 아파트나 빌라를 판매하는 모델이 인도네시아에서는 아직 비교적 새로운 투자 모델이라고 설명했다. 

외국인 투자자들이 대거 유입되면서 토지 가격이 상승하고 있으며, 특히 공급이 제한된 완전 소유권(freehold) 부동산의 가격은 더욱 가파르게 오르고 있다고 지적했다. 또한 투자용 빌라와 단기 임대 숙소가 늘어나면서 기존 호텔업계와의 경쟁도 심화되고 있다고 덧붙였다.

콜리어스의 페리 살란또 리서치 책임자는 루피아 약세와 외국인 관광객 증가가 발리 부동산의 투자 매력을 높이고 있다고 평가하면서도 일부 개발업체가 홍보하는 두 자릿수 수익률은 최상의 시나리오에 기반한 것이라고 경고했다. 

그는 수익률이 객실 점유율, 임대료 수준, 운영 능력, 관광 수요 지속 여부에 크게 좌우된다며 "빌라와 단기 숙소 공급이 계속 늘어나면서 일부 지역에서는 공급 과잉 위험도 커지고 있다"고 말했다.

발리 빌라 임대관리협회(BVRMA)의 까덱 아드냐나 회장도 무분별한 단기 숙박시설 확대가 용도지역 위반, 보호 농지 침범, 해안 및 하천 완충구역 훼손 등을 초래할 수 있으며 토지 가격과 임대료 상승을 유발할 수 있다고 우려했다.

그는 외국인 투자가 단기 수익만을 목표로 해서는 안 되며 지속가능한 관광 발전에 기여해야 한다고 강조했다. 또한 불법 빌라 단속 강화와 외국인 투자 최소금액 100억 루피아 규정이 사업 환경의 예측 가능성을 높이고 현지 사업자들의 경쟁 여지도 보장할 것이라고 평가했다.

까덱 회장은 "발리는 단순한 부동산 시장이 아니라 전통 공동체가 지켜온 살아있는 문화 관광지"라며 "모든 투자는 규정과 공간 계획, 지역 문화를 존중하고 지역사회에 실질적인 혜택을 제공해야 한다"고 말했다.[자카르타포스트/자카르타경제신문]