인니 서부자바주, 신규 주택 개발 일시 중단…부동산 업계 우려 > 경제∙비즈니스

서부자바 보고르 지역의 주택 개발지(사진=자카르타경제신문/Aditya)

인도네시아 서부자바주 정부가 환경 보호와 재난 예방을 이유로 신규 주택 개발 허가를 일시적으로 중단하면서, 부동산 업계에서는 국가 주택 공급 목표 차질과 금융 부담 확대에 대한 우려가 커지고 있다.

22일 자카르타포스트에 따르면, 인도네시아 부동산협회(REI)의 밤방 에까자야 부회장은 이번 조치의 환경적 취지에는 공감하면서도, 이미 승인된 대규모 투자 사업까지 영향을 받을 경우 심각한 재정적 타격이 불가피하다고 지적했다. 

그는 “주택 개발 사업의 거의 대부분이 은행 대출에 의존하고 있다”며 “허가 지연이 길어질수록 이자는 계속 발생하지만 수익은 없기 때문에, 장기화될 경우 개발업체가 붕괴될 수 있다”고 말했다.

밤방 부회장은 특히 이번 조치가 정부가 추진 중인 연간 300만 호 주택 건설 및 개보수 목표 달성을 어렵게 만들 수 있다고 경고했다. 그는 “정상적인 상황에서도 300만 호 목표는 쉽지 않은데, 서부자바 같은 핵심 지역에서 개발이 멈추면 달성이 더욱 어려워질 것”이라고 밝혔다. 현재 정부가 주택금융유동성지원(FLPP) 프로그램을 통해 공급하려던 보조금 주택 35만 호 중 약 5만 호가 부족한 상황이라고도 덧붙였다.

이번 조치는 데디 물야디 서자바 주지사가 지난 12월 13일 서명한 주지사 회람에 따른 것으로, 홍수,산사태 등 수문기상 재해 위험을 줄이기 위한 목적으로 서부자바주 전역 27개 시·군에서 신규 주택 개발 허가를 중단하는 내용을 담고 있다. 서부자바주 공보국은 해당 정책이 주지사의 아쩨 재해 지역 방문 이후 전 지방정부에 공식 전달됐다고 밝혔다.

부동산협회(REI)측은 서부자바의 핵심 문제로 보전지역과 수자원 보호 구역에서의 무분별한 개발을 지목했다. 특히 보고르의 뿐짝(Puncak) 관광지 일대처럼 지역 주민 중심의 비공식 개발이 지형을 훼손해 재해를 유발하고 있다는 것이다. 밤방 부회장은 “토지의 굴착과 성토가 무질서하게 이뤄져 재난이 반복되고 있다”며, 전면 중단이 아니라 이미 진행 중인 사업과 문제 지역을 구분해 평가하는 ‘선별적 접근’이 필요하다고 주장했다.

또 다른 문제로는 농지보호구역(LSD) 지정의 혼선이 제기됐다. REI에 따르면 위성사진에만 의존한 행정 절차로 인해, 실제 농지가 아닌 개발 예정 유휴 부지까지 보호 농지로 잘못 분류되는 사례가 발생하고 있다. 밤방 부회장은 “현장 검증이 부족하고 규제가 중첩돼 있으며, 보호구역 해제 절차도 복잡하고 비용이 많이 든다”며 “서부 자바뿐 아니라 전국적으로 나타나는 문제”라고 설명했다.

부동산 컨설팅업체 리즈 프로퍼티 서비스 인도네시아(PT Leads Property Services Indonesia)의 마르띤 후따뻬아 연구책임자는, 이번 조치가 환경 및 공간계획 측면에서는 불가피하지만 명확한 기준과 일정이 없을 경우 투자 위축으로 이어질 수 있다고 지적했다. 그는 “이미 주정부의 공간계획(RTRW)에 재해 취약 지역이 지정돼 있지만, 기후 변화에 맞춰 보다 정교한 업데이트가 필요하다”고 말했다.

마르띤은 또한 이번 조치가 저층 단독주택 중심의 개발에서 고밀도 특히 고층 주거로 전환하는 계기가 될 수 있다고 평가했다. 특히 자카르타 수도권의 주거 완충지대 역할을 하는 보데따벡(Bodetabek; Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) 지역에서는 이러한 전환이 불가피하다는 설명이다.

다만 그는 “허가를 이미 받은 일부 프로젝트만 진행 가능해질 경우, 서부자바의 부동산 활동이 최소 50% 이상 위축될 것”이라고 내다봤다. 

뜨리삭띠 대학교의 도시계획 전문가 야얏 수쁘리야뜨나 교수는 이번 정책의 핵심 쟁점으로 공간계획 재검토 기간과 우선 관리 지역 선정 기준을 꼽았다. 그는 “반둥 북부와 같은 취약 지역의 산림 훼손과 수자원 재해에 대한 충분한 데이터가 필요하다”며, 개발 제한은 반드시 투명한 기준과 명확한 보호 조건에 근거해야 한다고 강조했다. 또한 “토지 부족이 심화되는 대도시권에서는 수직형·집약형 주거로의 전환이 가속화될 수 있다”며, 검토 절차는 신속하고 명확해야 한다고 덧붙였다.

업계는 이번 서부자바주 조치가 영구 규제가 아닌 일시적 조치로 유지되고, 중앙정부와 지방정부 간의 지도·공간계획 정보가 조속히 정비되기를 기대하고 있다. 밤방 부회장은 “서부자바는 문제를 지적하는 데서 그치지 않고, 해법을 제시하고 실행하는 선도 지역이 되어야 한다”며, 투자 신뢰와 주택 공급 기반을 훼손하지 않는 균형 잡힌 해법을 촉구했다. [자카르타포스트/자카르타경제신문]